Главная arrow Новости arrow Недвижимость arrow Залог квартиры должен работать. Банкиры и депутаты ищут способ, как с 1 июля запустить классическую ипотеку в Беларуси

Залог квартиры должен работать. Банкиры и депутаты ищут способ, как с 1 июля запустить классическую ипотеку в Беларуси

25.02.2011 г.
Решение вопроса об ипотеке лежит в политической плоскости. Банкиры и депутаты ищут способ, как с 1 июля запустить классическую ипотеку в Беларуси, чтобы при этом не пострадали ни банки, ни люди, ни жилищная программа, а вместе с ней строительный комплекс и вся экономика.
 
В Беларуси с 1 июля должна быть запущена в полном объеме классическая ипотека, то есть кредитование граждан, строящих или приобретающих жилье под залог жилого помещения. Такую задачу поставил перед правительством и Национальным банком президент Беларуси.

Причем в обществе с подачи некоторых чиновников сформировалось достаточно устойчивое мнение, что ипотека заменит институт поручительства, который стал чуть ли не самым главным тормозом на пути реализации программы жилищного строительства.

 
Очередники, которым предлагаются льготные кредиты на строительство жилья, вынуждены от них отказываться, потому что банк требует поручителей, а поручителей днем с огнем не сыскать. В итоге в областях сегодня не для кого строить жилье.

И хотя на самом деле слабым местом жилищной программы является не дефицит поручителей, а низкие официальные доходы очередников, претендующих на льготные (под 1 или 5% годовых) кредиты, многие и депутаты, и чиновники по-прежнему видят решение всех проблем только в запуске классической ипотеки. Банки не против нее, но требуют, чтобы им предоставили право беспрепятственно выселять из заложенных квартир обанкротившихся заемщиков, даже если в этих квартирах проживают несовершеннолетние дети и недееспособные граждане.

В проекте нового Жилищного кодекса есть норма о выселении заемщиков, которые не платят по ипотечному кредиту. И судя по тому, что проект кодекса был принят в первом чтении на предыдущей сессии парламента, эта норма не вызывает сомнений у депутатов. Но как ее реализовать, если в квартире проживают малолетние и недееспособные граждане? Вот в чем проблема.

"Мы думаем сейчас над тем, что мы не можем выселять тех, кто имеет несовершеннолетних или недееспособных жильцов. Мы исходим из того, что государство всегда будет защищать эти категории лиц. Поэтому нужно попытаться найти пути решения, чтобы расширить категорию тех граждан, которые могут воспользоваться ипотекой", - сообщила журналистам председатель Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская. В связи с этим "дискутировался вопрос о появлении закона о банкротстве физических лиц, который будет защищать права, в том числе и кредитополучателей", добавила депутат.

В отличие от депутатов, которым приходится балансировать между интересами избирателей и задачами, которые перед ними поставил президент, банкиры знают, чего они хотят и как это реализовать. Свою позицию представители ведущих банков страны озвучили 2 февраля на расширенном заседании Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, на котором обсуждалась необходимость изменения законодательства для развития в Беларуси ипотеки.

Квартиру сделать залогом.


Чтобы ипотека в Беларуси приобрела классические формы, жилье, которое является объектом кредитования, должно стать реальным инструментом залога и обеспечения функционирования банков на безопасной основе, сказал на заседании заместитель председателя правления Национального банка Сергей Дубков.

По его словам, в настоящий момент из 7 BYR, которые выдаются банками на кредитование жилищного строительства, 6 BYR выдаются в рамках льготного кредитования. В качестве обеспечения возврата этих средств выступают поручительство и залог квартир. И банковская система пока не может полностью отказаться от института поручительства по нескольким причинам.

Во-первых, залог квартиры не гарантирует возврата этих средств банкам в случае, если кредитополучатель оказывается неплатежеспособным (дефолт у кредитополучателя). Во-вторых, у большинства претендентов на получение кредитов низкие официальные доходы, что вынуждает банки учитывать при расчете платежеспособности заемщика доходы его близких родственников, а для обеспечения гарантий выплаты по кредитам привлекать поручителей.

Причем, как показывает практика, наличие поручителей является своего рода стимулом для заемщика.

Что же касается ипотечного кредитования, когда кредит предоставляется под залог дома или квартиры, то оно тоже практикуется в Беларуси. Но серьезным препятствием для его развития является отсутствие возможности у банков выселить должника из обремененной ипотекой квартиры, если в ней проживают несовершеннолетние дети. И заемщики этим пользуются.

В качестве доказательства С. Дубков привел конкретный пример из практики, когда человек взял кредит, построил дом площадью 400 кв. м, а затем оказался не способен погасить кредит. Банк предложил должнику продать дом, купить двухкомнатную квартиру, а полученную разницу отдать банку. Но должник не согласился. Банк обратился в суд, но суд принял сторону должника, поскольку в доме проживают несовершеннолетние дети. В итоге банк понес убытки.


Чтобы подобные случаи не стали массовым явлением, банки предлагают разрешить им продавать жилье должника не с согласия, как записано в проекте нового Жилищного кодекса, а с уведомления органов опеки и попечительства за 3 месяца до выселения. А чтобы избежать выселения должников на улицу, местным властям предлагается создавать маневренный жилфонд.

Принятие таких мер, как считают сами банкиры, позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов. Следовательно, они будут более охотно продвигать этот банковский продукт на рынке и предлагать более выгодные условия кредитополучателям.

Однако часть депутатов белорусского парламента, судя по прозвучавшим выступлениям, не согласна с таким предложением. По их мнению, банкам следует взять на себя часть рисков при кредитовании под залог квартир, а заодно самим заняться строительством жилья, в которое они смогут переселять своих должников. Кто-то из депутатов подметил, что, конечно же, самым идеальным вариантом было бы повышение зарплаты людей до уровня рыночной стоимости квадратного метра жилья.

В ответ С. Дубков попытался расставить точки над "i".

Пожертвовать малым ради большего.


В настоящее время, по статистике, которой обладает Нацбанк, количество дефолтов по льготным кредитам составляет 0,0035%. Из этого следует, что в случае принятия предложения банков количество семей, которых коснется вопрос выселения, будет незначительным.

В то же время, как считает С. Дубков, риск лишиться заложенной квартиры будет дисциплинировать заемщиков и заставит их более ответственно рассчитывать свои силы. Это первое.

Второе, на что обратил внимание представитель Нацбанка, - "каждый должен заниматься своей работой". "Банки должны кредитовать на безопасных условиях функционирования и получать в случае дефолта кредитополучателя соответствующее обеспечение, позволяющее им минимизировать свои риски и убытки", - подчеркнул С. Дубков. В свою очередь "органы госуправления должны создавать инструменты, обеспечивающие социальную защищенность выселяемых, - будь то подменный фонд, будь то финансовые гарантии, будь то оплата страховки", считает банкир.

"Повышение платежеспособности - это отличная идея. Есть негласная формула: стоимость одного квадратного метра равна месячной зарплате. Но я думаю, будет очень сложно к 1 июля поднять среднюю заработную плату по стране до 1.100 USD. Зато есть четкая установка, четкое желание выстроить классическую модель ипотеки в четко установленные сроки - в первом полугодии.

Поэтому, оценивая все плюсы и минусы, я полагаю, можно допустить, что выселение соответствующих семей может происходить не с согласия, а с уведомления органов опеки и попечительства. Количество выселяемых семей будет невелико", - сказал С. Дубков.

Галина Полянская выступила за то, чтобы институт поручительства и ипотека при жилищном кредитовании существовали параллельно. "Я хочу подчеркнуть, что ипотека - это финансовый инструмент для определенной категории лиц с определенным доходом. Человек, который вступает в эту систему и получает ипотечный кредит, должен сам оценить свои риски и возможности. А государство должно предоставить ему возможность выбора - либо поручительство, либо залог имущества", - считает Г. Полянская.

Но все эти доводы, судя по дальнейшим репликам и выступлениям депутатов-оппонентов, показались им неубедительными. Причем некоторые депутаты даже предложили задействовать золотовалютные резервы, чтобы поддержать ипотеку в том виде, в котором они ее понимают, и тем самым не дать заморозить жилищное строительство.

Поэтому С. Дубков предпринял еще одну попытку, на сей раз называя вещи своими именами, объяснить присутствующим, почему банковская система не может взять на себя дополнительные риски, в чем плюсы поручительства и что нужно для того, чтобы ипотека все-таки состоялась.

В защиту поручительства.


С. Дубков обратил внимание на необходимость изменения отношения общества к институту поручительства. "Национальный банк направлял соответствующее предложение в Администрацию президента и в Совмин с разъяснением позиции по данному вопросу. Сумеем ли мы переломить эту тенденцию, в том числе в общественном мнении, что ипотека и поручительство - это синонимы, мне достаточно сложно сказать, потому что сроки ограниченны. Поручительство - это действенный инструмент, и исходя из существующих реалий он нам нужен", - подчеркнул представитель Нацбанка.

Банки требуют поручителей не потому, что это их прихоть, а потому, что у потенциальных кредитополучателей низкие официальные доходы, которые не гарантируют возврата денег. Хотя реальные доходы могут быть и выше, о чем свидетельствует не только мизерная доля проблемных кредитов, но и данные о существовании серого рынка.


По словам С. Дубкова, "и Генеральная прокуратура, и Министерство по налогам и сборам в прошлом году попытались оценить объем серой экономики в нашей стране". Оказалось, что "достаточно большой объем средств в экономике, в том числе и зарплат, у нас ходят по серым схемам, которые не попадают в официальные справки о зарплате". А на основании официальных справок банки рассчитывают платежеспособность потенциальных кредитополучателей.

И если доля серых доходов сохранится и в дальнейшем, то какое-то время благодаря институту поручительства удастся сохранить существующую динамику жилищного кредитования, считает С. Дубков. Но обеспечить такую же динамику, полностью отменив институт поручительства и запустив классическую ипотеку, когда залог выступает реальным инструментом, будет достаточно сложно, уверен банкир.

Он также считает, что ипотека - это удел трудолюбивых, которые думают о завтрашнем дне - своем и своих детей. "Это повсеместный инструмент, инструмент не для бедных, не для богатых, а для тех, кто работает. И в нашей стране таких - подавляющее большинство", - подчеркнул С. Дубков.

Мы не настолько богаты.


Что касается возможности использования золотовалютных резервов Беларуси как фондирование по ипотеке, то такое уже было в начале 90-х прошлого столетия. "Только имейте в виду, что в этом случае через полгода инфляция будет не 9,9%, как в прошлом году, а намного больше", - заметил С. Дубков.

Реагируя на предложение депутата, что банкам следует учиться работать с проблемными должниками, С. Дубков напомнил, что в прошлом году Национальный банк выступил инициатором создания нормативной базы по коллекторским агентствам. "К сожалению, наша инициатива поддержана не была, опять же из-за того, что может быть нарушена социальная защита населения. Как это кто-то к кому-то придет требовать деньги?" - не без сарказма заметил банкир.

Что касается малой доли проблемной задолженности по кредитам, то это не повод, чтобы повышать риски банков. "Слава богу, что банки с участием Национального банка создали систему управления своими рисками и доля проблемной задолженности невысока. Благодаря этому в последние 2 года мы не потеряли ни одного банка ни на банкротстве, ни на национализации, ни на присоединении проблемного коммерческого банка к крупному государственному, в отличие от наших соседей, будь то Россия, Украина, Казахстан, Германия, Великобритания. Мы сумели создать систему. Эта система прошла соответствующую адаптацию и получила признание у рейтинговых агентств, международных финансовых организаций", - заявил С. Дубков. И нарушать эту систему - значит подвергать риску всю экономику.

"Присутствующие здесь банки значимы для системы, и проблема любого из них - это проблема всей системы. А проблема банковской системы - это проблема всей экономики. Потому что 95% финансовой системы всей страны - это банки", - подчеркнул С. Дубков.

"Исходя из вышеизложенного, мы можем обсуждать, что у нас короткие пассивы и длинные активы, - проблема глобальная. Мы можем сейчас обсуждать, что у нас нет ипотечных агентств, которые бы работали с ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами", - продолжил представитель Нацбанка.

Можно также обсуждать, нужен ли в Беларуси подменный фонд. При этом банкир привел пример Чехии. Сейчас чешское правительство активно строит комплексы социального жилья для тех, кого выселяют из-за задолженности по ипотечным кредитам.

Но при этом есть четкая установка: 1 июля должен быть осуществлен запуск классической ипотеки. "И мы попытались вам предложить конкретный инструмент", - сказал, обращаясь к депутатам, С. Дубков. "Во-первых, нужно объяснить, что поручительство - это реальный инструмент и люди должны иметь право выбирать его по желанию. И второй момент - чтобы квартира стала реальным залогом", - считает заместитель председателя правления Нацбанка.

Что касается социальной защищенности, то банкам тоже не нужен социальный взрыв. "Деньги любят тишину. И это классическая формула. Но мы не можем брать на себя риски. Мы их сегодня не увидим, мы увидим их через полгода. Не решив сейчас локальную задачу, мы через полгода получим проблему, которая будет стоить намного дороже. Опыт банковского развития всем показывает: сегодня умолчал - завтра переплатил. Это история не только нашей страны - это история Европы", - резюмировал С. Дубков.

Впрочем, и после этих объяснений депутаты из числа оппонентов не изменили отношения к проблеме. А срез мнений депутатов - малая модель среза мнений во всем обществе. Поэтому поиск компромисса следует вести на более высоком уровне. Речь, вероятнее всего, идет о некоем волевом решении, которое придется принять главе государства и которое будет учитывать как экономические, так и политические аспекты.
 
 

Выгодные курсы валют 21/11

покупка продажа
USD 2,0030 2,0070
EUR 2,3530 2,3600
100 RUB 3,3650 3,3800
EUR/USD 1,1730 1,1770
все курсы

Курсы валют НБ РБ

20/11 21/11
1 USD 2,0050 2,0017 -0,0033
1 EUR 2,3648 2,3547 -0,0101
100 RUB 3,3615 3,3789 +0,0174
все курсы валют