Главная arrow Новости arrow Недвижимость arrow В июле резко упали продажи на вторичном рынке жилья. Август может оказаться ещё хуже

В июле резко упали продажи на вторичном рынке жилья. Август может оказаться ещё хуже

25.08.2009 г.
Падение рынка недвижимости
Согласно еженедельному мониторингу рынка, публикуемому газетой "Недвижимость Белоруссии", средняя цена предложения квадратного метра квартир в Минске по состоянию на 10 августа 2009 г. составляла 1.364 USD/кв. м, снизившись с начала года на 30,5%.

В том числе однокомнатные квартиры подешевели на 30,7% (с 2.016 до 1.397 USD/кв. м), двухкомнатные - на 29,7% (с 1.981 до 1.392 USD/кв. м), трехкомнатные - на 29,7% (с 1.925 до 1.354 USD/кв. м). В секторе квартир, имеющих четыре и более комнат, цена квадратного метра общей площади жилого помещения снизилась с начала года на 34,7% (с 1.861 до 1.216 USD).

При этом если в январе - мае квадратный метр дешевел в среднем на 25-50 USD в неделю, то в июне - июле - максимум на 10-20 USD. За первую декаду августа средняя цена предложения снизилась на 0,5%.

По состоянию на 10 августа однокомнатные квартиры в Минске предлагались в среднем за 49,7 тыс. USD (от 36 до 85 тыс. USD), двухкомнатные - за 69,2 тыс. USD (от 42 до 220 тыс. USD), трехкомнатные - за 91,7 тыс. USD (от 53 до 400 тыс. USD), четырехкомнатные - за 97,2 тыс. USD (от 62 до 510 тыс. USD).

Но это цены предложения. Цены реальных сделок на 5-15% ниже.

Причем если квартира выставляется по цене меньшей, чем сформирована на рынке, то на рекламные страницы печатных СМИ и интернет-изданий она даже не попадает. На нее тут же находится покупатель.

То есть однокомнатная квартира в Минске за 30 тыс. USD - уже реальность. Но это такой же дефицит, каким когда-то в советские времена были апельсины и мандарины.

Некоторые профучастники рынка полагают, что замедление темпов снижения цен на вторичном рынке жилья следует рассматривать как начало периода стабилизации, после которого последует рост.

Впрочем, статистика квартирных сделок говорит о том, что произошедшее в первой половине года падение цен - всего лишь реакция рынка на кризисные явления, прежде всего на резкую девальвацию белорусского рубля и повышение процентных ставок по кредитам, выдаваемым на покупку и строительство жилья.



Согласно данным государственного реестра цен, количество заключенных и зарегистрированных в июле договоров купли-продажи квартир оказалось на 13% меньше, чем в предыдущем месяце, и на 26% меньше, чем в июле 2008 года. Для сравнения: в июне количество сделок уменьшилось по сравнению с апрелем, который стал самым активным месяцем текущего года, всего на 5%, а по отношению к июню 2008 года - на 6%. Все это дает основание говорить о наметившейся негативной тенденции.

В структуре сделок тоже произошли изменения. Так, доля договоров купли-продажи квартир площадью до 50 кв. м составила в июле 57,1% в общем объеме сделок, увеличившись по сравнению с предыдущим месяцем на 5,1 процентного пункта.

При этом доля сделок с квартирами площадью 25-40 кв. м увеличилась на 2 процентных пункта и составила 32%. Тогда как в предыдущие месяцы наблюдалось снижение этого показателя: в мае по сравнению с апрелем - на 2,1 процентного пункта, в июне по сравнению с маем - на 5,4 процентного пункта.

В то же время в июле отмечается уменьшение на 2,5 процентного пункта доли сделок с квартирами площадью 50-80 кв. м. И это после того, как этот показатель рос два месяца подряд. Так, в апреле доля таких квартир составила 30%, в мае - 33,5%, в июне - 38,4%.

При этом сделок с квартирами площадью от 80,01 до 100 кв. м было заключено в июле почти вдвое меньше, чем в июне, как количественно, так и в долевом отношении к общему массиву квартирных сделок.

Такая динамика говорит о том, что в результате замедления или ускорения темпов снижения цен реальных сделок автоматически возрастает либо снижается интерес покупателей к покупке квартир разных категорий в зависимости от площади.

Если цены на квартиры перестанут снижаться, то кривая количества сделок продолжит движение вниз.


Но, вероятнее всего, после некоторой стабилизации цен следует ожидать второго этапа их снижения, которое будет обусловлено дальнейшим понижением покупательной способности населения и последующими ухудшениями в экономике. Причем второй этап падения цен может оказаться более затяжным, чем первый, и будет иметь менее выраженную ценовую динамику - снижение на 1-2% в месяц. В этом случае по итогам текущего года общее ценовое падение по сравнению с декабрем 2008 года составит около 40% в долларовом эквиваленте.

Ценовая динамика на рынке готовых новостроек и долевого строительства жилья в первые 7 месяцев текущего года находилась под воздействием тех же факторов, что и на вторичном рынке, - девальвация и удорожание банковских кредитов. Согласно обзору, подготовленному порталом Realt.by, цена предложения долевого строительства квартир в Минске на 18 августа находилась пределах от 873 до 2.000 USD/кв. м. Средняя цена предложения долевого строительства квартир и новостроек в Минске за неделю с 10 по 17 августа увеличилась на 0,15% и составила 1.255 USD/кв. м.

Как отмечается в обзоре портала, похоже, что рынок новостроек достиг насыщения и находится в ожидании действий застройщиков и банков. С одной стороны, если не снизить темпы коммерческого жилищного строительства, то последует дальнейшее падение цен. С другой стороны, для активизации рынка необходимы более лояльные предложения по кредитам от банков. Сейчас банки выдают кредиты населению в белорусских рублях по довольно большим ставкам - от 17 до 26% годовых. Брать кредит под такие проценты решаются немногие.

Всего в график строительства и финансирования жилых домов по Минску на 2009 г. включены 143 объекта, не считая домов жилищно-строительных кооперативов. Но на трети из них строительство еще не начато. Почти во всех домах, находящихся в стадии строительства (за исключением нескольких, где квартиры будут продаваться после ввода в эксплуатацию), предусматривается реализация квартир на условиях договора долевого строительства.
 
Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ, "Белорусы и Рынок"
 

Выгодные курсы валют 20/04

покупка продажа
USD 2,0010 2,0040
EUR 2,4620 2,4720
100 RUB 3,2500 3,2700
EUR/USD 1,2300 1,2350
все курсы

Курсы валют НБ РБ

20/04 21/04
1 USD 2,0077 2,0035 -0,0042
1 EUR 2,4849 2,4702 -0,0147
100 RUB 3,2908 3,2694 -0,0214
все курсы валют